连精准逃顶的都要回来了，楼市这次是真回暖了吗？
但奇怪的是，大家感觉工资并没有怎么涨，人口也没见发出什么大幅回升的信号，李嘉诚这是看到了什么大家都没有发现的细节，才会做出如此反常的判断？
就在前几天，长实集团的业绩发布会上，李嘉诚之子，长实集团的现任主席，明确表示地产仍然是集团的本业，长实一定会参与投地。
好巧不巧，香港2026到27年度的卖地计划中，刚好就包括9幅住宅用地。所以这句话是喊给谁听的，就不言而喻了。
但在《现金为王》那期视频中，我就说过，李嘉诚这几年在频繁的出手清货，囤积现金。五年的时间内，欧洲电信、伦敦写字楼、英国水务公司，这些每年都能给他创造巨额稳定回报的“现金奶牛”，都被他一一出售，换回了近3500亿港元的现金。
既然如此高回报的资产，都被一键清仓，那为什么还在下跌的楼市，会进入他的眼帘呢？
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在思考这个问题前，我劝你还是先睁开眼好好看看，楼市真的还在下跌吗？
其实楼市早就开始回暖了，只不过它没有发生在内地，而是香港，所以很多人都没有注意到。
从去年3月开始，香港的房价就开始回升了，到今年4月它已经反弹超过了10%。
我知道，肯定有人会质疑：这不就是反弹吗！就像暴雷的股票一样，连续跌停之后，总会有个反弹，但弹完之后该跌还是继续跌。
但香港的这轮“反弹”，和你想的可不太一样，它不但有价，还有市。
根据摩根大通的报告显示，2025年香港整体买卖合约一共8万7百宗，同比上涨了18.7%；成交额6142亿港元，同比上涨了15%。所以，有价有市的香港楼市，绝对是一轮经得起推敲的上涨。
而且为了让抬杠的朋友彻底闭嘴，摩根大通还拿出了更强有力的证据——摩根大通通过对比世界各国的历史走势，发现楼市的短期反弹，一般都不会超过三十周，而能成功超过三十周的城市，无一例外都走出了三到五年的上涨周期。而香港的这轮“反弹”呢，已经结结实实的持续了四十七周。
所以，摩根大通非常确信，香港的楼市已经跨过了反弹的阶段，即将迈入的是长达数年的扩张期，乐观点预期的话上涨空间在84%，悲观一点的话，也有40%。
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我知道这个数字非常夸张，但你先别急着骂摩根大通张口就来。听完他的理由，你可能就改变你的想法了。
摩根大通首先引入了一个，房价与家庭收入倍数的概念，来给自己撑腰。
他们发现在房价下跌前，香港一个家庭的总收入，需要不吃不喝二十多年，才能买得起一套平均价的香港住房。但在房价跌了这么多年后，这个倍数已经变成了14年。而在亚洲的核心城市中，东京是18倍，首尔是20倍，香港就算往首尔看齐的话，也有40%的空间。
这就是为什么摩根大通觉得，香港的房价至少也有40%的空间。
当然他也考虑到大家最关心的人口问题，也就是大家最常说的，没人买，拿什么涨？
其实大家忽略了一个惯例，就是人口真要往下掉的话，越会往大城市集中。
过去的东京，首尔都证明了这一点，现在香港也不例外。过去几年，香港通过放宽优才通，降低了内地和国际人士的买房契税，吸引了很大一批高质量群体。
摩根大通的研报显示，照现在的速度发展下去，至少到2030年之前，香港每年都会新增2.5万个家庭组建需求。所以人口对于香港这样的大城市来说，不是一个问题。
更关键的是，香港现在的房贷利率是3.25%，比前几年已经低了不少。
再加上政府发放的购房补贴，和进一步的降息预期，实际利率比3%还低。
而香港的平均租金回报率就是3%，这个时候就出现了套利机会。这就是为什么国际资本，开始盯上香港楼市了，就连逃顶多年的李嘉诚，也开始蠢蠢欲动了。
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再看看我们内地，其实也出现了不少回暖的信号。
国家统计局3月发布的七十个大中城市，商品住宅销售价格数据显示，北上广深四大一线城市的房价已经出现了全面反弹，新房价格环比已经全部转涨，要知道这可是自2025年5月份以来的首次转涨。
而且今年3月，上海的二手房成交量还突破了3.1万套，创下近五年的新高。而它们转涨的原因，和香港几乎一模一样。
就拿上海来说，豪宅的购买者当中，非上海户籍的比例上升了近13%；而房价的持续下跌，也让二手房的租金回报率，也超过了首套房3%的贷款利率，不只是投机客在收购，连国资企业都下场收房当包租公（保租房）了。
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不过最后还是想提醒大家几句，不论是上海收房的国资，还是香港准备下场的李嘉诚，他们都是冷静的资本算盘——
手握巨额现金，在行业最冷，资产最便宜的时候，轻装上阵捡一些带血的筹码，是抱着十年二十年的心态去投资的，他们在乎的可能不是楼市什么时候回暖，而是风险回报比是否足够诱人。
而作为普通人，我们要看的可不只是风险回报比，还有风险承受力。一定要想清楚这点之后，再决定要不要跟上李嘉诚们的脚步。
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